מס שבח

מס שבח דירה יחידה, שנייה, מירושה ובכלל, מה זה? מתי נשלם? כמה נשלם ומי פטור מתשלום מס שבח, כל המידע החשוב והכי עדכני ממש כאן בפורטל אפרה.

מה זה מס שבח?

מס שבח מקרקעין מחושב בעת מכירת הדירה. למעשה גובים כ-25% מס מה"שבח" (רווח) שנוצר על הדירה בעת מכירה לעומת מחיר הרכישה. בעת חישוב מס שבח מקזזים הוצאות נלוות שהוצאו על הדירה / נכס בתקופת "ההשבחה" ומהסכום שנותר גובים כ-25% מס. בפסקה הבאה תבינו בדיוק כיצד עושים חישוב מס שבח ובאיזה מקרים יש פטור ממס שבח.

איך עושים חישוב מס שבח?

כיצד עושים חישוב מס שבח מקרקעין? אז ראשית יש לנו שווי הדירה שנרכשה (על פי החוזה), נניח שהסכום הוא כ-1 מליון שקלים. כעת בעת המכירה, אתם מוכרים ב-1.5 מליון ש"ח. יש לנו כאן יתרה של כ-500 אלף שקלים שעליה יש לשלם מס שבח בגובה של 25%. האמנם, מתוך הסכום (500 אלף ש"ח), צריך להכניס את הקיזוזים שהם למעשה ההוצאות שלנו על הנכס, איזה סוג הוצאות? אלו:

• שכר טרחה של עורך הדין במעמד הרכישה.
   
• שיפוצים בדירה, מזגנים מרכזיים, מטבח (בגדול דברים שנשארים בדירה).
   
• אגרות ומיסוי שהוצאתם בעבור הדירה.
   
• ריביות ששילמתם במשכנתא.
   
• שכר טרחה שמאי מקרקעין.
   
• פחת (סעיף מורכב, שבמקום לסייע לכם בהוזלת מס השבח, מייקר אותו. מתייחס בעיקר למי שיש לו יותר מדירה אחת והשכיר אותה בתקופה, למעשה מוסיפים לו חלק מהתשלום שקיבל על שכירות במס השבח).
   
• עמלת מתווך (עד 2 אחוזים משווי הדירה במעמד הרכישה)

הנה דוגמא:

• כמו כן, ניתן להיעזר במחשבון של רשות המיסים לחישוב עצמאי של מס השבח.

מחשבון מס שבח באתר רשות המיסים

איך משלמים מס שבח?

את תשלום מס השבח משלמים מול אגף גביה של מנהל מס מקרקעין (לפי אזור הנכס), יש משרדים בכל עיר. תוכלו לאתר את משרד המתאים באתר של רשות המיסים. כמו כן, יש לשלם עד כ-60 יום לאחר העסקה. וישנה אפשרות נוספת לשלם אונליין במערכת האונליין של מנהל מס מקרקעין. תוכלו להיכנס למערכת כאן ולשלם מס שבח.

באיזה מקרים יש פטור ממס שבח?

למעשה כאן תדעו אם אתם בכלל צריכים לשלם מס שבח, אז מהם המקרים בהם אתם פטורים מתשלום מס שבח? אלו:

• מס שבח דירה יחידה: התנאי המרכזי של פטור זה הוא שהנכם מחזיקים בדירה יחידה לפחות כ-18 חודשים ורק לאחר מכן מבצעים מכירה. במקרה זה שאתם בעלים של דירה אחת בלבד והיא בבעלותכם לפחות 18 חודשים. יש לכם פטור מלא ממס שבח.
   
• מס שבח על דירה בירושה: מכירה של דירה אשר התקלה בירושה זכאית לפטור מתשלום מס שבח. ישנם כמה תנאים בפטור זה שכדאי להכיר. ראשית, בעל הדירה הקודם (המוריש), היה בעל דירה אחת ובמידה ובעודו בחיים היה מוכר אותה לא היה משלם מס שבח (בדומה למס שבח דירה יחידה). בנוסף, מקבל הנכס צריך להיות צאצא של אותו מוריש (בן או נכד).
   
• פטור במכירת שתי דירות במקביל: בפטור זה קיימת תקרה של מס שבח שעומדת כיום על סכום של 3,362,000 ש"ח (מעל לסכום זה אין פטור כלל). התנאי הבא הוא שמוכר הדירות לא מחזיק עוד דירות בבעלותו (מכירת 2 הדירות שיש לו) והתנאי המרכזי בקבלת הפטור הוא שמכירת 2 הדירות הן למטרת רכישה דירה אחת במקום.
   
• פטור חלקי על מכירה ללא תמורה: דירה אשר עוברת מהורה לילד במתנה יכולה להיות פטורה באופן חלקי מתשלום על מס שבח כאשר מס השבח יהיה שליש בלבד. העברת דירה בין אחים יכולה להיות פטורה ממס שבח רק במידה ואותה דירה עברה בירושה מהוריהם.
   

האם יש מס שבח למשפרי דיור?

כחלק מתוכנית משפרי דיור אתם "חייבים" למכור את הדירה קיימת שלכם בתקופת זמן שהוגדרה על מנת להיות זכאים להיות כמשפרי דיור ולהחליף לדירה חדשה. בגלל תנאי היסוד האלו, משפרי דיור אשר רכשו את הדירה החדשה וטרם מכרו את הדירה הוקדמת, זכאים לפטור על תשלום מס שבח למשפרי דיור במידה וימכרו את הדירה הקודמת בתקופה של 18 חודשים מרגע רכישת הדירה החדשה. למעשה במשך 18 חודשים יהיה ניתן להחזיק ב-2 דירות במקביל מבלי לשלם מס שבח.

כמה גובה שמאי מקרקעין על טיפול במס שבח?

שמאי מקרקעין אשר יבצע טיפול במס שבח בעבורכם יגבה לרוב תשלום חלקי ולא מלא על עבודת שמאות מורחבת, האמנם. אם ישנם דרישות נוספות ומורכבות מצדכם, ניתן יהיה להגיע לתשלום מלא ורגיל של שמאות מקרקעין לצורך הערכת שווי דירה. לדוגמא: השקעתם בדירה בשיפוץ, הרחבה, מזגנים חדשים וכדומה. אבל לא שמרתם הוצאות, שמאי מקרקעין יכול לסייע לכם בהערכה והגשת דוח של השקעה והשבחת הנכס.

מחיר הערכת שמאי במקרים אלו נע בין 1,750 - 2,250 ש"ח, בממוצע כ-2,000 ש"ח, המחיר זהה להערכת שמאי לצורך בדיקת שווי דירה.

מחיר שמאי מקרקעין לטיפול במס שבח: ₪2000

טווח מחיר גבוה ₪2250

טווח מחיר נמוך ₪1750

• ראו מחירי שמאות מקרקעין לפי סוג נכס.

מה עוד לבדוק במיסוי מקרקעין מלבד מס שבח?

אז מלבד מס שבח, רצוי לבדוק היטל השבחה אשר כמעט תמיד נלווה למס השבח. בנוסף רצוי לברר על מס רכישה במידה ורוכשים נכס חדש. בפורטל אפרה רשמנו עוד מידע של תחום מיסוי המקרקעין והנושאים השונים הנלווים אליו. מוזמנים לעבור אל מיסוי מקרקעין כעת.