הערכת שמאי לדירה

מתי נזמין הערכת שמאי לדירה? כיצד מתבצעת הערכת שווי דירה? כיצד קובעים שמאות דירה? איזה פרמטרים בודקים כאשר מבצעים שמאות דירה וכמה עולה שמאות לדירה? כל התשובות לשאלות ממש כאן, בפורטל אפרה.

הערכת שמאי לדירה לבדיקת שווי

במידה ואתם רוצים לדעת כמה שווה הדירה שלכם לפני שאתם מפרסמים מחיר למכירה, או רוצים להעריך דירה שאתם הולכים לרכוש ולבדוק שהעסקה טובה, או "כמה משכנתא" תצטרכו לקחת בעבורה לפי חתימה על חוזה ובדיקות מעמיקות יותר - ככל הנראה תצטרכו שמאי דירות אשר יודע לבצע הערכת שווי לדירה או בשפה הפשוטה, בדיקת שווי דירה.

שמאי דירות יסביר לכם מבחינת מיסוי מה קורה, יבצע בדיקות מקיפות בעבורכם ויספק דוח אשר יסייע לכם גם במשא ומתן ברכישה / מכירה וגם שתוכלו להיערך באופן כלכלי נכון. בעזרת אפרה, תוכלו למצוא שמאי מקרקעין במהירות להערכת ערך הדירה שלכם. קחו בחשבון שבדיקת שמאי אף עשויה להוביל לירידה בערך הדירה שלכם הן בגלל תנאים פנימיים בה והן בגלל חיצוניים. אבל אל דאגה, הוא יוכל להדריך אתכם כיצד ניתן להעלות את ערך הדירה חזרה.
 

כמה עולה שמאות לדירה?

מחיר שמאי לדירה הוא 3,500 ש"ח בממוצע כאשר הטווח נע בין 2,000 - 5,000 ש"ח להערכת שמאי לדירה בבניין מגורים, כמובן שמידה וקיימים קשיים ובעיות כלשהן הידועים מראש, השמאי ידרוש תשלום נוסף על בדיקות נוספות שצריך לבצע, אבל במקרים סטנדרטיים - זה המחיר.

מחיר ממוצע להערכת שמאי לדירה: ₪3500

טווח מחיר גבוה ₪5000

טווח מחיר נמוך ₪2000

• הערכת מחיר דירה במחיר למשתכן (יותר זולה, בגלל שמדובר על דירה חדשה מקבלן).
• הערכת מחיר לבית פרטי (יקר יותר, יש צורך בבדיקות יותר מקיפות בגלל הקרקע).
• בדיקת דירה של שמאי משכנתא ע"י הבנק (מסובסדת ובמחיר מופחת).
• למידע נוסף על מחירים, ראו מחירון שמאי מקרקעין באתר.

מתי נעשה הערכת שמאי לדירה?

אז מהם המקרים בהם נצטרך לבצע הערכת שמאי לדירה? אלו המקרים שנצטרך:

• מכירת דירה שאינה חדשה או רכישת דירה.
• ירושה, בדיקה שווי (במידה ואחד האחרים מעוניין לשמור ולשלם את היתרה)
• פרויקטים של חידוש כמו תמ"א 38 ופינוי בינוי.
• הערכת שמאי לדירה לבית משפט (בליווי עורך דין).
• לפני קבלת משכנתא מהבנק, לדעת מה יהיה גובה המשכנתא שתקבלו לערך.

מה עושים בעת בדיקת שמאות דירה?

אז למעשה כיצד מתבצעת הערכת שמאי דירה ואיך מעריכים ערך של דירה?  בשורה התחתונה - איך נותנים לנו את הערכת מחיר הדירה? אלו הפרמטרים הנבדקים:

1. ראשית - הערכת שווי הדירה על פי דירות באזור אשר נמכרו לא ממזמן. בהתאמה למחירי השוק, הביקוש ומצב הנדל"ן בעיר ואף באזור המגורים בתוך העיר.
    
2. בדיקה עתידית של הנכס -  האם עתיד להתבצע תמ"א 38? אם כן, באיזה שלב הוא כעת. האם יש תכנון לשיפור הרחוב, גני שעשונים, מבני תעשייה וכדומה. כמו כן, בדיקה של בנייה בקרבת מקום, האם יהיה בניין חדש שעשוי להסתיר את הנוף או את כיווני האוויר?  וכל התפתחות עירונית אשר עשויה להשפיע על הערכת שווי הנכס.
    
3. בדיקת היתר בניה - בודקים שהכל נעשה על פי חוק, שלא קיימות חריגות בניה בנכס והכל רשום ומתועד כפי שצריך.
    
4. בדיקת תכנון - לעיתים, ניתן לקבל אפשרות לביצוע הרחבות בנכס, למשל בניית מרתף (אם זאת דירת גן) או הוספת מרפסת אם יש היתר ואפילו בניה על גבי גג משותף (ראו כאן הסבר על שמאות גג משותף בהרחבה).
    
5. בדיקת מיסוי - לרוב כאשר מדובר על דירה ראשונה, הנושא לא עולה. אבל מדירה שניה ואילך, יש את נושא מיסוי המקרקעין הגדול והמורחב, שמאי דירה יעריך בעבורכם האם תצטרכו לשלם מיסים ואם כן כמה.
    
6. בדיקה לווי בניה ובדיקה הנדסית - בשלב הנ"ל נהוג לצרף חברת בדק בית אשר מעמיקה ונותנת דוח של כל הליקויים הקיימים או אשר עלולים להיגרם. דברים שעשוים להשפיע באופן משמעותי על הדירה ועל השווי שלה כליקווי בנייה ומערכות.

הערכת שווי דירה ע"י שמאי פרטי או מהבנק?

רצינו לעשות לכם קצת סדר בנושא, יש שמאי פרטי להערכת שווי דירה ויש שמאי מטעם הבנק שמעריך את שווי הדירה למטרת לקיחת משכנתא. אז למה יש שוני בינהם?

• שמאי מטעם הבנק: הוא עובד עם הבנק על פי הסטנדרטיים שלהם, התמחור שלו יהיה נמוך בערך כ-4-5% מתחת למחירי השוק האמיתיים, הוא עושה הערכה חלקית ולא מורחבת ומטרתו המרכזית היא לתת לבנק את המחיר דירה הנמוך ביותר מבחינת השוק כדי שבמידה ו.. הבנק יוכל למכור את הדירה בקלות. מחירו גם מסובסד על ידי הבנק ותשלמו בערך כחצי מהסכום של הערכת שמאי לדירה באופן פרטי.
   
• שמאי מקרקעין פרטי לדירה: הוא למעשה מסייע לכם להבין לעומק את שווי הדירה, עושה בדיקה מעמיקה בהרבה, עולה לכם גם בהתאם. תפקידו לסייע לכם ברכישה או מכירת דירה וכן לווי בכל עניין המיסוי הקשור לכך.

>> שאלות נוספות בנושא שמאות דירה

גולשים אשר התעניינו בתהליך והזמנת שמאות דירה למטרת בדיקת שווי דירה, שאלו גם: