הפחתת היטל השבחה

היטל השבחה הוא מונח שאנחנו מכירים מתחום המקרקעין, אולם לא כולם מכירים את הפרטים שלו, דבר שעלול להוביל להפסד כספי מיותר. היטל השבחה הוא מס מטעם הרשות המקומית, והוא מוטל על נכסי מקרקעין שעברו השבחה מסוימת. אם אתם עומדים לפני מכירת נכס או שדרוג משמעותי שלו, לאפרה יש כמה דברים לספר לכם על האפשרות להפחית את ההיטל.

חישוב היטל השבחה

כדי שהרשות המקומית תוכל לקבוע את גובה ההיטל יש מספר חישובים שהיא צריכה לעשות. בניגוד למה שאולי ניתן לחשוב, החישוב לא מתבסס על השווי של הנקי של עליית הערך אלא לוקח בחשבון עוד כמה נתונים שאותם כדאי להכיר. חישוב היטל ההשבחה הוא 50% משוויה.

להלן דוגמא לחישוב היטל השבחה:

1. שווי זכויות בנייה: אם אישרה הועדה תוספת של 40 מ"ר, וכל מ"ר מוערך ב-5,000 ₪, השווי הכספי של זכויות הבנייה יעמוד על 200,000 ₪ (40 מ"ר * 5,000 ₪).
    
2. חישוב היטל השבחה: היטל השבחה הינו 50% משווי ההשבחה. בדוגמה זו, היטל ההשבחה יעמוד על 100,000 ש"ח (50% מ-200,000 ש"ח).
    
3. ניכוי הוצאות בניה: אם הוצאות הבניה שלכם היו 250,000 ₪, תוכלו לנכות סכום זה משווי ההשבחה. במקרה זה, שווי ההשבחה יופחת ל-350,000 ₪ 600,000) ₪ - 250,000 ₪).
    
4. חישוב היטל השבחה מתוקן: בהתבסס על שווי ההשבחה המתוקן (350,000 ₪), היטל ההשבחה יעמוד על 175,000 ₪ (50% מ-350,000 ₪).

מה לקחת בחשבון בעת חישוב ההיטל?

מיקום הנכס: הנתון הראשון שבו הרשות המקומית מתחשבת היא המקום שבו אתם גרים, נתון אשר נלקח בחשבון גם במסגרת הערכת שווי לנכסים. בדיוק כמו שמס הארנונה לא זהה בין רשויות מקומיות שונות, כך גם המצב ביחס להיטל השבחה. שיעור השבח בכל רשות משתנה, ובדרך כלל רשויות עם ארנונה גבוהה יותר יהיו כאלו שבהן היטל ההשבחה גבוה יותר. לאור זאת, אל תנסו להשוות היטלי השבחה בין רשויות מקומיות שונות. 

סוג השבח: עוד נתון שצריך לקחת בחשבון הוא סוג ההשבחה שנעשה בנכס. סגירה של מרפסת אינה שקולה להוספה של קומה, ושיפוץ בתוך הבית לא דומה להוספה של חדר. מדובר על קריטריון מעט מורכב, אך באופן כללי חשוב לזכור שככל שהשינוי שנעשה בנכס הוא משמעותי יותר כך גם היטל ההשבחה יהיה גבוה יותר.

עלות ההשבחה: בניגוד לשני הנתונים הקודמים שבדרך כלל באים לרעת בעל הנכס, הנתון הזה דווקא עושה אתכם חסד. בעת חישוב היטל השבחה נבדקת גם עלות ההשבחה, כדי לנקות אותה מהסכום הכולל שאתם צריכים לשלם.

לאור זאת, אם אתם עומדים לפני ביצוע השבחה בנכס זכרו היטב מה סכום הכסף שהיא עלתה לכם, כדי שבבוא העת תוכלו לקבל הורדה משמעותית בהיטל ההשבחה.

מימוש היטל השבחה

ראשית כל, חשוב לציין שהמועד שבו תדעו את גובה היטל השבחה על הנכס הוא כאשר הרשות המקומית אישרה לכם את שינויי הבנייה אותם אתם מעוניינים לבצע.

עם זאת, יש מקרים שהוועדה המקומית שדנה בהיתרי הבנייה תבחר לדחות את מועד החישוב של היטל השבחה עד לזמן שבו הנכס יימכר, אך הבעלים של הנכס יכול לערער על ההחלטה, ולבחור לשלם את היטל ההשבחה מיד. 

האם ניתן להפחית היטל השבחה?

ניתן להפחית היטל השבחה ולעיתים גם לבטלו לגמרי. ניתן לבצע זאת ע"י שומת מקרקעין שמציגה מנגד לועדה המקומית את הפירוט המדויק והנימוק שיעזרו להוריד או להפחית את ההיטל.

לאחר ביצוע שלב זה מגישים את כל הנתונים לשמאי שמבצע את ההכרעה. את בקשת ההפחתה חובה להגיש לגורמים השונים עד 45 ימים מרגע שקיבלתם את הבקשה לשלם את ההיטל.

סיבות נפוצות לקבלת הפחתה בהיטל השבחה

• שיווי הנכס הוערך בצורה לא נכונה – כלומר הוערך בעלות גבוהה מידי.
• זכות הבנייה הוערכה בערך גבוה מידי.
• זכויות בנייה שלא ניתן לנצל כיום.

שמאי להפחתת היטל השבחה

כפי שהבנתם, כמו מיסים אחרים, גם היטל השבחה הוא מס גמיש, ואם עובדים בצורה נכונה ניתן להוריד אותו בצורה משמעותית. בעוד שבמס הכנסה רואה החשבון הוא זה שיוכל להוריד את שיעור המס שאתם משלמים, בכל הנוגע להיטלי השבחה אתם זקוקים לשמאי מקרקעין עם הסמכה בתחום. השמאי ייקח את כל הנתונים הנוגעים לנכס שלכם ויעזור לכם להפחית את גובה היטל השבחה בנכס. 

לסיכום, היטל השבחה הוא מס שמוטל על נכסי מקרקעין. המטרה של המס היא לשקלל עליית ערך משמעותית בנכס כתוצאה משינוי שנעשה בו. בחישוב של היטל השבחה נלקחים מספר נתונים בחשבון, אולם המימוש של ההיטל הוא רק כאשר אתם מוכרים את הנכס. היטל השבחה הוא מס גמיש, וכדי להוריד את גובה ההיטל ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין שמתמחה בתחום.