הערכת שווי לתחנת דלק

הערכת שווי לתחנת דלק נעשית על ידי שמאי מקרקעין, המתמחה גם בתחום תחנות הדלק. ההבדל בין הערכת שווי של שטח לבנייה לבין הערכת שווי לתחנת דלק, נמצא בעובדה שמדובר בנדל"ן ששוויו אינו נמדד רק בחישוב שטח המקרקעין שלו אלא, גם בחישוב הפעילות העסקית המתבצעת בו. פורטל אפרה, יסייע לכם בתהליך הערכת השווי, יפגיש אתכם, און ליין, עם שמאי מקרקעין מומחים לנושא ויאפשר לכם לקבל הצעות מחיר לטובת ביצוע השוואת מחירים.

הנתונים שהם מעבר למקרקעין   

בשמאות תחנת דלק צריך לקחת בחשבון, כפי שצוין בפתיח, גם את העסק שפועל בתחומי המקרקעין המדובר ולכן, ישנם שני מושגים חשובים שכדאי להכיר: 

• רווח גולמי – חישוב רווח המציג את הכדאיות הכללית של קיום העסק על המקרקעין המדובר.
   
• רווח תפעולי – חישוב המציג את הרווחים של העסק הקיים ופועל על שטח המקרקעין המדובר.

את שני החישובים האלה מוספים לחישוב ערך המקרקעין עצמו, במטרה לתת תמונה מלאה של שווי תחנת הדלק. אי לכך, שמאי להערכת שווי תחנת דלק, חייב להיות אדם בעל ידע כלכלי עסקי, על מנת שיוכל לבצע הערכת שווי מדויקת ואמינה למקרקעין המאוד ספציפי הזה. הערכת שווי של תחנת דלק הנה פעולה מורכבת למדי ויש להתמחות בה. תחנת דלק הנה נכס ייחודי שההכנסות שלו, מהוות חלק בלתי נפרד מחישוב השווי שלו. קיים הבדל בשווי בין תחנת דלק בנויה שטרם החלה לפעול לבין, תחנת דלק עובדת ובעלת רווחים גולמיים ותפעוליים.
 

כמה עולה שמאות לתחנת דלק?

מחיר שמאות תחנת דלק נקבע בהתאם למחירון של שמאי המקרקעין. שמאים שונים קובעים מחירים שונים. מחירים אלה נקבעים בהתאם לרמת הידע והניסיון של שמאי המקרקעין, ככל שמדובר באיש מקצוע מנוסה יותר ובעל ידע מקיף יותר, מחיר השירות יהיה כמובן גבוה יותר. מכיוון שמדובר בעבודה מורכבת שבהחלט דורשת ידע מורחב וניסיון מקצועי, חשוב לבחור בשמאי מקרקעין שיש מאחוריו שנים רבות של עבודה בתחום. המחיר בפועל נע בין 8,000 ל- 20,000 ₪, תלוי בגודל תחנת הדלק ובהיקף העסקים הנלווים הנמצאים בשטחה. ככל שישנם יותר פרמטרים לחישוב, העבודה מורכבת יותר והמחיר יקר יותר.

מחיר הערכת שווי לתחנת דלק: ₪14000

טווח מחיר גבוה ₪20000

טווח מחיר נמוך ₪8000

קיימים 4 סוגים של תחנות דלק

תחנות דלק מחולקות לארבעה סוגים ועל שמאי המקרקעין להכיר היטב כל אחד מסוגים אלה: 

• תחנת דלק קטנה – מדובר בתחנת דלק פעילה המוכרת בכל חודש לא יותר מ- 200 ליטר דלק.
   
• תחנת דלק בגודל בינוני – מדובר בתחנת הדלק הפעילה, השכיחה ביותר בישראל והיא מציגה מכירות דלק בכמות שנעה בין 200 ל- 500 ליטר בחודש.
   
• תחנת דלק גדולה – מדובר בתחנת דלק פעילה המוכרת בכל חודש בין 500 ל- 750 ליטר דלק.
   
• תחנת דלק גדולה מאוד – מדובר בתחנת דלק פעילה המוכרת בכל חודש מעל 750 ליטר דלק.

חשוב ביותר לדעת – עלויות הבנייה של תחנת דלק מחולקות בהתאם לשימוש בתחנה. ישנם שלושה שימושים שיש להכיר ומוגדרים על פי שלוש רמות: רמה א', רמה ב', רמה ג'. עלות ההקמה של תחנת דלק ברמה א' מוערכת בסכום של 2,000,000 ₪ לא כולל מע"מ. עלות ההקמה של תחנת דלק ברמה ב' או ג', מוערכת בסכום של 3,500,000 ₪ לא כולל מע"מ. בנייה של תחנת דלק מבודדת, רחוקה מיישובים מרכזיים, תעלה 200,000 ₪ יותר, לכל קילומטר מרחק מהישוב הקרוב ביותר אליה.

נושא התמ"א 18 בשמאות תחנות הדלק

תמ"א 18 מסמיך את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לספק היתרי בנייה לטובת הקמה של תחנות דלק על קרקעות המיועדות לתעשייה, או כל ייעוד מסחרי אחר, ללא הכנת תוכניות מפורטות מראש. על פי תמ"א 18, ניתן לתת היתר בנייה לתחנת דלק, באזור בנוי, על שטח שגודלו אינו עולה על 80 מ"ר, לתחנה מדרגה א'. תחנות מדרגות ב' או ג', יכולות לקבל היתר בנייה, על שטח מסחרי שלא עולה על 130 מ"ר.

מרווח השיווק – מושג שחשוב להכיר

מרווח השיווק הינו מושג המתאר את האחוז של הרווח הגולמי, ממנו ניתן לגזור את הרווח התפעולי, אותו מקבל הבעלים של תחנת הדלק. מדובר בנתון חשוב כשבאים לבצע הערכת שווי של תחנת דלק. כדאי לדעת – שיעור של כ- 51% מהמחיר של ליטר דלק, הוא למעשה מס הבלו, אותו גובה המדינה. 36% מהמחיר של ליטר דלק, מהווה אינדיקציה למחיר הדלק בצאתו מבית הזיקוק ו- 13% בלבד מהמחיר של ליטר דלק, מהווה את מרווח השיווק עליו אנו מדברים.

כדי לבצע את הערכת השווי של תחנת הדלק יש לבצע את החישוב הבא – סכום מרווח השיווק פחות הוצאות השכר של העובדים, הובלת הדלק לתחנה, הוצאות הנהלה וכו'. הרווח התפעולי נאמד ב- 45% ממרווח השיווק ובהתאם לכך, רק 5.8% ממחיר ליטר דלק, מהווה את הרווח שלוקח הבעלים של תחנת הדלק לביתו.

שיקולים נוספים בהערכת השווי

מכיוון שתחנת דלק איננה מסתכמת במכירת דלק בלבד והיא כוללת שטחי מסחר, בהם מתבצעת פעילות עסקית נוספת, חשוב לקחת זאת בחשבון בהערכת השווי הנכס:

• חנויות נוחות – חנויות הנוחות שפרצו לחיינו לפני 15 שנים לערך, נמצאות כמעט בכל תחנת דלק והן מייצרות רווח גדול. אי לכך, חנויות הנוחות משפיעות השפעה גדולה על שווי תחנת הדלק.
   
• מכונה לרחיצת מכוניות – תחנות דלק רבות מאפשרות הקמה של תחנות רחיצה לרכבים. תחנות אלה מייצרות פדיון משמעותי וגם הוא חייב להיכנס לתחשיב הערכת השווי של תחנת הדלק.
   
• פנצ'ריה – מדובר בעסק נדרש המייצר ערך מוסף אותו יש לקחת בחשבון.
   
• מדיה – תחנות דלק רבות מהוות קרקע פוריה למודעות ושלטי פרסום גדולים. השכרת שטחי פרסום הוא נדבך רווח נוסף שחובה להכניס להערכת  השווי.

ישנם פרמטרים נוספים אותם לוקח בחשבון שמאי המקרקעין והדבר מעיד על מורכבות הערכת השווי אותה יש לבצע.